В последнее время всё больше желающих оформить ипотеку без первоначального взноса, и зачастую люди, имея скромные финансовые возможности, наталкиваются на указанные предложения от банков, надеясь стать владельцами желанных квадратных метров, но на деле их ожидания не оправдываются. Оформить ипотеку без первоначального взноса, то есть купить жильё только за кредитные деньги, не вкладывая своих, не получится.

В любом случае предполагается наличие капитала в той или иной форме. Все варианты, которые будут перечислены, не отличаются своей экономической эффективностью, и пользоваться ими нужно крайне осторожно и только при наступлении в жизни действительно серьёзных обстоятельств, которые вынудят к этому прибегнуть.

Банк не благотворитель

Для того чтобы кредитная организация согласилась выдать ипотечный заем, клиент должен доказать свою платёжеспособность, подтвердив доход и внеся первоначальный взнос из собственных средств. Обычно он составляет 10 — 20 % полной стоимости объекта. Для банка это свидетельство того, что потенциальный заемщик обладает финансовой дисциплиной: смог накопить необходимую сумму, а значит, справится и с ежемесячными платежами.

Кроме того, первоначальный взнос повышает ликвидность ипотечной недвижимости, которая до погашения кредита остаётся в залоге. Если клиент перестанет платить, банк сможет быстрее продать объект, уменьшив его стоимость на сумму первоначального взноса.

Кредит вместо первоначального взноса

Бывает, что заёмщик находит очень выгодное ипотечное предложение от банка, но не подпадает под требования — у него нет первоначального взноса. Тогда он ищет деньги: берет в долг у друзей, продаёт машину или оформляет потребительский кредит.

В теории несомненным плюсом решения оформить потребительский кредит будет являться получение нужной суммы для первоначального взноса, оформление выгодной ипотеки. Но нужно иметь в виду что, во-первых, это ещё один долг, который нужно будет возвращать, а во-вторых, его банк обязательно учтёт при оценке платёжеспособности клиента и будет рассчитывать, потянет ли клиент финансовую нагрузку или нет.

Безусловно, есть банки, которые сами предлагают кредит на первоначальный взнос. Например, некоторые из них предложат его на первоначальный взнос вместе с ипотекой. При этом срок потребительского кредита на покупку вторичного жилья — год, строящегося — 2 — 3 года, ипотеку же можно оформить на срок до 25 лет. Однако банк по этой программе берёт в залог имеющуюся у заёмщика недвижимость. В сухом остатке получается, что заёмщик должен довольно внушительную сумму денег и имеющееся у него жильё станет предметом залога в банке. А что произойдет с объектом строительства? Сможет ли застройщик его достроить? Настолько ли стабильный и достаточный уровень вашего дохода, чтобы вы не чувствовали себя сидящим на бочке с порохом?

Неоправданный риск

Ипотека без первоначального взноса считается ипотекой с залогом недвижимости, поскольку в залог заёмщик отдаёт не приобретаемое жилье, а уже имеющееся.

Здесь обязательно нужно знать, что передаваемое в залог имущество будет иметь залоговую стоимость, что составляет 60 — 70 % от его реальной рыночной цены. Залоговый объект не может находиться в ветхом или аварийном здании, которое подлежит сносу.

Вообще, сама затея с потребкредитом на первоначальный взнос очень рискованная. Если человек не нашёл денег даже на первый взнос, велик риск, что он не справится и с основной финансовой нагрузкой. Уровень дефолта гораздо выше среди тех, кто брал ипотеку без первоначального взноса или взял одновременно и ипотеку, и потребительский кредит на первый взнос.

Госвыплаты или субсидии?

Самый распространённый пример — вместо первоначального взноса использовать госвыплаты или субсидии, в частности по программе федерального материнского (семейного) капитала. По правилам для первоначального взноса или погашения ипотеки маткапитал можно использовать сразу после рождения ребенка, а для покупки жилья без ипотеки или строительства дома — через три года.

Размер этой социальной выплаты в 2022 году составляет от 524527,90 до 693144,10 руб. в зависимости от состава семьи и времени рождения детей. С учётом цен на недвижимость в столицах сумма кажется несерьезной, но в региональном миллионнике, а тем более в небольшом городке или сельском поселении, она достаточна для внесения первоначального взноса в 10 — 25 %.

Существенной является и возможность использования маткапитала в различных госпрограммах льготных жилищных займов, ставки по которым ниже, чем у рыночной ипотеки. Например, эти деньги можно направить в качестве первоначального взноса при оформлении льготной ипотеки под 9 %, семейной ипотеки под 6 %, дальневосточной ипотеки под 2 %.

Важно помнить, что жилая недвижимость, купленная или построенная с использованием материнского капитала, обязательно должна быть оформлена в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей.

Молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут претендовать на социальную выплату для покупки недвижимости: её тоже можно использовать как первоначальный взнос. В таком случае государство вносит за семью часть стоимости квартиры, а остальное она выплачивает сама. Главной сложностью оформления этой субсидии является само попадание в программу. Нужно, чтобы семью признали нуждающейся в улучшении жилищных условий по учётной норме площади имеющейся недвижимости. Её размер устанавливается для каждого субъекта отдельно.

Завышение стоимости жилья

Существует практика, когда вместо реального внесения первоначального взноса продавец и покупатель формально завышают стоимость жилого объекта. Например, квартиру продают за 4 млн руб., но в договоре куплипродажи указывают сумму 5 млн. Продавец пишет расписку, что он принял 1 млн наличными, и получается, что у покупателя есть 20 % от цены договора. При обращении в банк последний видит, что клиент сделал первоначальный взнос в 20 %, и теперь для полной оплаты квартиры ему нужно получить 80 % суммы. Банк одобряет сделку, выдает ипотеку и переводит продавцу 4 млн руб. Тот получает сумму, на которую рассчитывал, а покупатель — кредит без вложения собственных средств.

Что на практике?

Банк может пригласить своих оценщиков, которые откажутся завышать стоимость объекта. Сделку могут признать недействительной, и тогда покупатель останется без денег и без квартиры. Если сделку отменят, продавец тоже сильно рискует: ему надо будет вернуть указанную в договоре сумму, включая тот самый виртуальный миллион. Самое главное — нужно понимать, что это незаконно. Все аналитические документы будут выступать доказательствами подобного обмана. И есть большой риск, что банк вас разоблачит. Что будет дальше — вариантов масса: от внесения вас в черный список до возбуждения дела о мошенничестве.

МНЕНИЕ

— Ипотека без первоначального взноса в наши дни скорее исключение из правил, на которое могут надеяться далеко не все заёмщики. Но и тем, кто имеет такую возможность, мы советуем грамотно рассчитать долговую нагрузку, чтобы взятый кредит не стал неподъёмным бременем. Стоит ли брать ипотеку без первоначального взноса или нет — решать вам, — говорит начальник отдела защиты прав потребителей Роскачества Сергей Солодкий. — Однако перед тем, как окончательно определиться, рассмотрите все возможные варианты, и, может быть, лучше какое-то время подождать и накопить необходимую сумму, грамотно распределив финансовую нагрузку на свою семью, не прибегая к необдуманным крайностям.

источник