На рынке жилья готовится очередная реформа: девелоперам хотят запретить продавать людям недостроенные квартиры. В результате обманутых дольщиков станет меньше, но цены вырастут

В пятницу, 24 июля, первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов провел заседание Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья. В частности, обсуждался вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве.

Шувалов поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева разработать изменения в 214-ФЗ, говорится на сайте Министерства строительства и ЖКХ: для этой цели при Минстрое будет создана рабочая группа, которую возглавит заместитель министра Наталья Антипина. «Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию», — добавил вице-премьер.

РБК удалось ознакомиться с материалами совещания: из них следует, что обсуждаемые изменения в 214-ФЗ приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016 по 2020-й может действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.

«Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков», — приводятся слова Воробьева в сообщении пресс-службы правительства Московской области.

Как устроено долевое строительство

Долевое строительство — схема, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для строительства объектов недвижимости, причем на любой стадии возведения здания.

На стадии котлована можно купить квартиру в новостройке на 20–25% дешевле, чем в введенном в эксплуатацию объекте, поясняет гендиректор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Но дольщики несут и инвестиционные риски — сложно вернуть деньги или квартиры в случае, например, банкротства застройщиков.

Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005-го, а с 1 января 2014 года его дополнили так, чтобы дольщики чувствовали себя более защищенными: теперь девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков.

Страхование в ОВС подразумевает, что в случае неисполнения обязательств перед дольщиками одним из застройщиков все обязательства по завершению проекта возьмут на себя другие члены общества. «На данный момент в ОВС входят 144 застройщика из 29 регионов, — говорит представитель компании «Мортон» Игорь Ладычук. — Это самый эффективный способ страхования, потому что в случае со страховщиками только единицы могут обеспечить защиту дольщиков в должном объеме. Плюс бывают случаи, когда страховые компании банкротятся и застройщикам приходится перестраховываться. С банками то же самое: не все могут выдавать такие гарантии».

Количество обманутых дольщиков с тех пор сократилось, но они все равно есть: на начало 2015 года — более 70 тыс. человек, заявлял в январе депутат Госдумы Александр Хинштейн. В начале года на контроле рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков при «Единой России» находилось 684 проблемных объекта в 62 регионах страны. Воробьев в пятницу заявил, что за последние три года количество обманутых дольщиков только в Подмосковье сократилось с 18 тыс. до 7 тыс. человек.

В декабре 2014-го Хинштейн говорил РИА Новостям, что «сегодня, по разным оценкам, до 50% многоквартирных домов в России возводится именно за счет средств привлечения дольщиков»: «И в связи с этим разговор о возможном прекращении долевого строительства, в моем понимании, в ближайшее время невозможен. В противном случае мы никогда не выполним поручения президента страны». В 2011 году Владимир Путин, который тогда был премьер-министром, заявил, что к 2016-му необходимо увеличить объем жилищного строительства до 100 млн кв. м в год. Для сравнения: в 2014 году было введено 83,6 млн кв. м жилья, на 17,4% больше, чем годом ранее, — это стало рекордом.

Идея отмены долевого строительства высказывается не впервые: в марте 2014 года об этом заявлял глава Минстроя Михаил Мень. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», — говорил Мень. Для перехода на новую систему понадобится как минимум пять лет, утверждал он.

Но позже в интервью «Российской газете» Мень уточнил, что вопрос — на этапе теоретической проработки: банки не готовы предоставлять выгодную альтернативу застройщикам.

В мае в интервью РБК глава подмосковного стройкомплекса Герман Елянюшкин объяснял, что модель долевого строительства была запущена не в самые благополучные времена, когда стоимость кредитов была «запредельная». Однако потом банки стали выдавать кредиты застройщикам на уровне 9–12% годовых, что стало приемлемым, считает он.

На какую схему могут перевести рынок

В материалах совещания, в частности, говорится, что с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство будет завершено в срок, говорится в материалах.

Кто будет осуществлять контроль за целевым расходованием средств со спецсчета банка, пока точно не ясно, говорит владелец девелоперской компании «Баркли», один из участников совещания, Леонид Казинец. «Рассматриваются разные варианты контроля», — сказал он.

Не исключено, что контролировать деньги дольщиков будут банки. «Уже два департамента работают у Сбербанка и ВТБ — там научились контролировать деньги дольщиков на стройках», — цитирует Воробьева пресс-служба. «Если у ВТБ и Сбербанка есть устойчивая практика, которую мы сможем описать, сделать более жесткой эти законодательные рамки, и при этом не убьем рынок, а дисциплинируем его, тогда нужно Государственную думу просить о таких поправках и принятии нового закона», — ответил Шувалов.

Проект, представленный на совещании, предусматривает замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии. Таким образом, риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, лягут на банки, а не на страховщиков, говорит один из совещавшихся.

К 2020 году предлагается полностью избавиться от самого понятия долевого строительства, говорится в материалах совещания: это означает, что застройщики смогут продавать объекты только после их ввода в эксплуатацию. «Это слишком радикальные шаги, — считает глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев. — Не думаю, что наше правительство пойдет на это».

По словам вице-президента «ХМБ Открытие» Анны Юдиной, часть граждан приобретает недвижимость на стадии котлована, чтобы инвестировать свои деньги: продав готовую квартиру через 3–5 лет, можно удвоить вложенную сумму. «Застройщики используют эти средства для завершения строительства наряду с кредитами банков», — говорит Юдина. Если застройщики лишатся возможности реализовывать жилье на стадии строительства, этот класс инвесторов уйдет с рынка — это приведет к изменению всей схемы кредитования жилья и значительно увеличит стоимость квартир на первичном рынке, полагает банкир.

Девелоперы опасаются, что, если инициатива будет реализована, это приведет к переделу рынка и к росту цен на жилье. «Сейчас застройщики привлекают деньги покупателей, — поясняет директор департамента жилой недвижимости «Галс-Девелопмент» Леонид Капров. — Если такую возможность у них отнимут, им придется привлекать кредитные средства. Таким образом, стоимость жилья вырастет не менее чем на 20%. Я не думаю, что покупатели будут этому рады». «Сегодня застройщики кредитуются у банков не менее чем под 15%, — уточняет директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян. — Это значит, что стоимость жилья вырастет как минимум на 20–30%». Банки могут не одобрить новые кредиты, пока не увидят, как у застройщика идут продажи по конкретному объекту, предупреждает он.

«При такой схеме кредитование застройщиков для банков станет значительно более рискованным, — соглашается директор департамента ипотечного кредитования Нордеа Банка Роман Слободян. — Скорее всего, банки перестанут финансировать застройщиков на нулевом цикле строительства».

Чиновники подтвердили, что хотят постепенно отказаться от системы долевого строительства жилья и перейти к продаже готовых квартир. Большинству девелоперов, опрошенных РБК, эта идея не нравится
Фото: REUTERS 2015

На заседании Совета при президенте России по жилищной политике была поставлена задача до 2020 года перейти от системы долевого строительства к продажам готового жилья — в понедельник это подтвердил представитель первого вице-премьера России Игоря Шувалова. На совещании (оно состоялось в пятницу, 24 июля), в частности, обсуждался вопрос об усилении контроля за средствами граждан в долевом строительстве. После заседания Шувалов поручил создать рабочую группу при Минстрое России и разработать изменения в 214-ФЗ (о долевом строительстве). «Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию», — добавил вице-премьер (цитата по официальному сообщению Минстроя).

РБК, ознакомившись с материалами совещания, в воскресенье, 26 июля, сообщил, какие инициативы там обсуждались. Во-первых, в материалах говорилось о том, что с 2016 по 2020 год финансирование строительства жилья должно происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию. Во-вторых, было указано, что с 1 января 2020 года продажа жилья должна совершаться только после ввода объекта в эксплуатацию.

«Долевое строительство перестанет существовать в таком виде, каким оно является сейчас», — сказал сегодня РБК представитель Шувалова. Он подтвердил, что поставлена задача до 2020 года поэтапно перейти к новой системе приобретения готового жилья. При этом он добавил, что новая система не исключает привлечение средств граждан на строительство на этапе котлована. Как эта схема может работать, предстоит придумать, но «это будет уже другой, более качественный и понятный продукт». По словам президента Национального объединения застройщиков жилья Леонида Казинца, присутствовавшего на совещании, в пятницу обсуждалась в том числе схема, по которой средства граждан, поступившие на счет в банке на этапе котлована, будут переданы застройщику только после завершения строительства объекта.

Ранее участники рынка говорили РБК, что в случае отказа от долевого строительства по нынешней схеме стоимость жилья может вырасти на 20–30%. В понедельник представитель Шувалова высказал мнение, что цены на жилую недвижимость не вырастут, так как цену на рынке по-прежнему будет определять спрос.

РБК спросил игроков рынка недвижимости, как они оценивают обсуждаемые поправки в 214-ФЗ и как те могут изменить рынок.

«Сейчас не время для введения новых правил»

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»

Идея железобетонной защиты покупателей жилья от недобросовестных застройщиков социальна и благородна. Однако велик риск вместе с водой выплеснуть и ребенка: сейчас не время для введения новых правил игры на рынке недвижимости. Если, конечно, нет желания схлопнуть этот рынок минимум на треть через два-три года.

С 2016 года между застройщиками и покупателями появляется еще один слой — банки, которые будут аккумулировать средства дольщиков на спецсчетах и контролировать их целевое использование. Пока идея кажется трудно реализуемой. Возникает вопрос, на каких условиях эти средства, которые могли бы пойти на строительство напрямую, через договоры долевого участия (ДДУ), будут предоставляться застройщикам и будут ли банки выполнять эту работу без операционных расходов. Готовы ли будут покупатели нести деньги сразу в банки? Не меньше волнует и вопрос оперативности взаимодействия в треугольнике — банк-застройщик-покупатель. Застройщики, работающие с крупными банками, знают, что иногда ответа по рабочим вопросам приходится ждать неделями… Кроме того, сейчас техническую возможность надзора за целевым расходованием средств застройщика имеют только единицы крупных банков, остальным ее придется создавать с нуля, а это снова — персонал, издержки.

«Я довольно скептически отношусь к этой схеме»

Дмитрий Зиканов, генеральный директор «Ведис Групп»

Инициатива правительства передать банкам контроль за средствами застройщиков довольно странная. Возникает вопрос: будет ли платной эта услуга банков? Если да, то не повлечет ли это для застройщиков дополнительной финансовой нагрузки? Каким образом банки будут осуществлять контроль за средствами застройщиков? Вопросов много. Кроме того, в Москве, например, застройщикам и так довольно сложно перебрасывать средства с одного проекта на другой: контроль за этим осуществляет Москомстройинвест. Так что зачем нужна новая схема, непонятно.

Что касается возможной отмены долевого строительства, на сегодняшний день доля банковского финансирования проектов составляет около 20%. Неужели банки будут готовы финансировать проекты на 100%? А что под залог оставит застройщик? В общем, я довольно скептически отношусь к этой схеме. Это гипотетический сценарий, который пока вызывает больше вопросов, чем ответов.

«Рисков для дольщика практически нет»

Ольга Вальчук, генеральный директор «Регион Девелопмент»

Осуществление контроля за средствами дольщиков выгодно банкам, поскольку они смогут пользоваться средствами на своих счетах. Наверняка не каждый банк будет допущен к этой схеме, а будет создан пул из пяти основных игроков. Таким образом, возникнет монопольная ситуация. В то же время нельзя не признать, что любой контроль за средствами дольщиков хорош для покупателя.

Нынешний 214-ФЗ и так в достаточной мере защищает покупателя. Конечно, в любых системах есть недочеты. Но покупатель, выбирая застройщика, должен понимать, в какую компанию он несет свои деньги. Если это известный застройщик, а объекты покупаются в проекте на нормальной стадии готовности, то рисков для дольщика практически нет.

«Если следовать закону, обманутых дольщиков просто не может быть»

Иван Романов, член правления «Группы ЛСР», управляющий директор в Москве

Основные игроки рынка недвижимости давно говорят о том, что проблема обманутых дольщиков не в содержании 214-ФЗ, а в том, что его еще не все соблюдают. Принятие в 2005 году закона о долевом строительстве и упорядочение взаимоотношений между девелоперами и покупателями положительно повлияли на рынок жилой недвижимости. Был создан механизм, позволяющий людям покупать дешевле, так как застройщики получили возможность в меньших объемах привлекать кредиты на строительство, а значит, экономить на процентах.

Сейчас нужно сосредоточить усилия над тем, чтобы обеспечить соблюдение 214-ФЗ, чтобы это стало нормой для всех участников рынка. Мы с самого первого дня соблюдаем закон, если ему следовать, то обманутых дольщиков просто не может быть. «Группа ЛСР», как и другие крупные компании, привлекает средства дольщиков для строительства жилья. Это позволяет нам держать на доступном уровне цены.

«Революцию можно делать, если банки предложат ставки 3–4%»

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

Несмотря на то что ДДУ сегодня — один из самых надежных способов приобретения недвижимости, 214-ФЗ не дает стопроцентной защиты дольщиков. Причиной этого стали некоторые пробелы в законодательстве. Один из примеров — это недостатки в системе страхования ответственности застройщиков. Абсолютно на законных основаниях девелоперы страхуются в заведомо несостоятельных для возмещения ущерба компаниях, которые предлагают минимальную комиссию 0,3–0,7%. И именно сегодня на фоне падения спроса и увеличения вероятности банкротства застройщиков стало понятно, что 214-ФЗ работает не так, как предполагалось изначально. Были приняты новые меры, ужесточающие требования к страхованию ответственности — с 1 октября 2015 года собственный капитал страховых организаций должен будет составлять не менее 1 млрд руб., тогда как сегодня — не менее 400 млн руб.

Если говорить об отказе от ДДУ, то сегодня рынок недвижимости абсолютно не готов к подобным нововведениям. Подобную революцию можно делать на рынке при условии, что российские банки предложат низкие, сравнимые с европейскими ставки — 3–4%. Вот тогда и можно будет перенимать опыт зарубежных стан по продаже преимущественно готового жилья.

«Проекты могут быть даже более дешевыми»

Леонид Казинец, владелец корпорации «Баркли», президент Национального объединения застройщиков жилья

Нас, как национальное объединение застройщиков жилья, сильно волнует ситуация, что некоторые недобросовестные участники рынка даже в пределах существующего 214-ФЗ находят различные пути для неисполнения обязательств. И из-за нескольких паршивых овец покупатели смотрят с подозрением и недоверием на всех добросовестных застройщиков. Поэтому имеет смысл проводить определенные улучшения.

Нам нужно сегодня произвести такое изменение законодательства, чтобы у покупателей квартир было полное понимание защищенности их интересов; у руководителей субъектов РФ и у правительства было полное понимание, что добросовестно работающие застройщики точно в срок выполнят свои обязательства; у застройщиков — при условии исполнения своих обязательств — будет гарантированный доступ к банковскому финансированию (что в кризис очень важно, чтобы не останавливать стройки).

Разговоры о повышении цен на первичку я считаю несостоятельными. Проект документа, который мы обсуждали, говорит, что у банка будет небольшая маржа: деньги дольщиков, которые поступают им на счет по 214-ФЗ, они выдают строителям под 3%. Такая маржа не является для проекта критической. У нас сегодня себестоимость или продажная цена квартиры за месяц имеет волатильность 3%. Если это будет 3-процентное удорожание денег на первый год при сроках строительства год-полтора и при этом будет выше доступность к кредитным ресурсам, то проекты могут быть даже более дешевыми. Поэтому у меня нет никаких опасений по поводу роста цен при условии работы банковской системы. Нужно обратить внимание на гарантию получения добросовестными застройщиками проектного финансирования.

Более того, если мы посмотрим на схемы продажи квартир на этапе строительства на европейском и американском рынках, большинство из них имеют точно такие же жесткие требования и ограничения — получить деньги покупателей можно только после окончания строительства объекта. До этого они находятся также на депозитных счетах в банках.

«После принятия поправок цены будут расти, а спрос, наоборот, снижаться»

Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй»

В настоящий момент покупательская способность населения невысока, спрос на первичку также небольшой. Принятие поправок в 214-ФЗ приведет к росту цен на жилье, а также сужению предложения. Очевидно, что спрос на первичном рынке еще больше снизится. Кроме того, несмотря на преимущество, которое получат банки в результате отмены долевого строительства, вопрос о том, смогут ли они финансировать проекты в требуемых объемах, остается открытым. Также необходимо понимать, что российская экономика еще не пережила пик кризиса. Вполне вероятно, что он придется как раз на 2016 год. Совокупность указанных факторов может привести к серьезной стагнации первичного рынка.

Скорее всего, после принятия поправок цены на квадратный метр жилья будут расти, а спрос, наоборот, снижаться. Стремление девелоперов компенсировать расходы на строительство, выросшие за счет увеличения доли банков в финансирова?нии, вынудит их повысить цены. При этом сегодня потребитель ищет возможности сэкономить, в том числе и при покупке жилья. Приобретение квартиры на этапе строительства дает такую возможность. После принятия поправок ее не станет.

Правительство, судя по всему, поддержало идею изменения 214-ФЗ, основного закона, по которому работает рынок жилой недвижимости в России. И в данном случае предполагается, что к 2020 г. схема долевого строительства исчезнет полностью.

Объемы жилищного строительства в России
Первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов на заседании Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева изменить 214-ФЗ. При этом Воробьев отмечал, что намерен уже к 2018 г. решить проблему «обманутых дольщиков».

Рабочая группа будет создана в ближайшее время, а изменения в закон могут быть внесены уже этой осенью.

Предполагаемые изменения крайне неприятны для рынка. На ближайшие годы должен быть введен переходный период, в рамках которого финансирование строительства будет осуществляться исключительно через специальные счета в банке, а также с использованием банковской гарантии.

№214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» действует с 1 апреля 2005 г. Согласно ему девелопер может привлекать денежные средства граждан для строительства на любой стадии. За счет этого покупатели могут приобрести жилье значительно дешевле, чем в готовых домах, иногда на 30% на стадии котлована. Но они также берут на себя риски на случай банкротства застройщика.

При этом закон достаточно четко защищает права таких «дольщиков», поскольку при продаже недвижимости на этапе строительства необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией.

Существует также механизм, основанный на Обществе взаимного страхования. Если застройщик состоит в этом обществе, то при неисполнении обязательств все затраты лягут на других участников.

Этот механизм работает достаточно успешно. За последние годы количество «обманутых дольщиков» заметно снизилось, хотя на начало 2015 г. их число оценивается более чем в 70 тыс. человек. Такие данные в январе привел депутат Госдумы Александр Хинштейн.

Но проблема еще в том, что многие застройщики вообще не используют 214-ФЗ. Жилую недвижимость в строящихся домах продают с использованием жилищно-строительных кооперативов, векселей, инвестиционных договоров и так далее.

Возможных вариантов множество, но ЖСК, вексель и инвестиционные договор – одни из наиболее используемых. При этом права покупателя в данном случае защищены значительно меньше, и соответственно больше шансов остаться без недвижимости и денег.

И все эти схемы никак не регулируются 214-ФЗ. То есть даже изменение закона не гарантирует исчезновения «обманутых дольщиков», тем более что люди, потерявшие деньги и недвижимость при таких схемах, «дольщиками» не считают вообще.

Именно поэтому к 2020 г. предлагается вообще запретить застройщикам продавать объекты до их ввода в эксплуатацию. То есть в 2016-2020 гг. у покупателей еще будет возможность купить жилье на этапе строительства, так как будет заключаться трехсторонний договор с банком, при котором деньги будут аккумулироваться на специальном счете. Правда, для этого придется как-то наладить контроль за целевым расходованием средств.

Участники рынка отмечают, что механизм контроля есть у крупных банков, таких как ВТБ и Сбербанк, но можно ли его применить для всего рынка, пока не ясно.

В любом случае запрет долевого строительства нанесет сильнейший ущерб всему сектору. Привлечение денег покупателей для строительства – один из основных способов получения финансирования наряду с банковскими кредитами.

Точных оценок по общему объему долевого строительства, включая схемы, не указанные в 214-ФЗ, просто нет, так как регистрируются только договора ДДУ, но, например, в Московской области доля ДДУ в апреле 2015 г. составила более 84% от общего объема договоров по первичном рынку.

То есть абсолютное большинство жилой недвижимости в регионе покупается на этапе строительства.

Фактически это означает, что после 2020 г. девелоперы должны будут для строительства пользоваться собственным средствами или обращаться за кредитом в банк. В таком случае российский рынок жилой недвижимости ждет повышение цен в сочетании с сокращением объема предложения.

Ввод в эксплуатацию жилья в России
Кроме того, небольшие застройщики будут просто вынуждены уйти с рынка, так как высокие ставки по кредитам или невозможность получить кредит значительно увеличивают стоимость строительства, а бизнес в такой ситуации может быть просто нерентабельным. Крупные игроки, конечно, справятся с ситуацией, так как для них банки предлагают более выгодные условия. Но для небольших девелоперов банки просто перестанут предоставлять кредиты.

Тем не менее, даже если в рамках страны доля ДДУ составляет около 50% (а она больше, скорее всего, больше), объем вводимого жилья будет сокращаться.

Напомним, что в 2011 г. Владимир Путин заявил, что к 2016 г. необходимо увеличить объем жилищного строительства до 100 млн кв. м в год. В 2014 г. удалось максимально приблизиться к этой отметке, построив 83,6 млн кв. м, но, судя по всему, этот уровень рискует стать новым недостижимым рекордом.

Сложная экономическая ситуация вряд ли позволит в 2015 г. повторить успех, и, учитывая предстоящие изменения, в дальнейшем объемы расти не будут необходимыми темпами.

Сами девелоперы не исключают, что рост цен при реализации предложенных изменений может превышать 20% и, возможно, достигать 30%. И это должно дополнительно оказать сильное давление на спрос и соответственно на темпы строительства нового жилья.